É muito comum que estabelecimentos comerciais, sejam eles comércios ou indústrias, funcionem em imóveis locados. Estes contratos normalmente possuem prazo determinado, fato que pode gerar certa insegurança nos locatários à medida em que o prazo de encerramento do contrato se aproxima.  Tal insegurança decorre não só da incerteza quanto à permanência no local, mas também com relação às possíveis condições da locação, caso haja renovação. E se, ao fim do contrato, o locador não quiser renová-lo? E se o locador quiser aumentar o preço dos aluguéis, como condição de renovação? 

Tal situação, no entanto, conta com o anteparo da lei, no que diz respeito aos direitos do locatário e principalmente, proteção ao ponto comercial e ao fundo de comércio. Isto porque, mediante o preenchimento de alguns requisitos, o locatário poderá acionar o Poder Judiciário para que lhe seja garantida a renovação do contrato, em condições justas de mercado. Tais requisitos para a chamada “ação renovatória” estão previstos no artigo 51 da Lei de Locação – Lei 8.245/91, conforme veremos a seguir. 

Inicialmente, o contrato de locação a ser renovado deve ser necessariamente no formato escrito e por prazo determinado. Caso a locação seja somente verbal, a ação renovatória não é possível. Ainda, é necessário que a relação locatícia esteja vigente por um período mínimo de 05 (cinco) anos. Este prazo pode ser relativo a um contrato, ou à soma de dois ou mais contratos – desde que se atinjam os 05 (cinco) anos ininterruptos. 

Também se exige que o locatário esteja exercendo a mesma atividade naquele local por, no mínimo, 03 (três) anos. 

Com relação ao prazo de propositura da ação renovatória, a preocupação do locatário não deve ser menor: a ação deve ser proposta no prazo de um ano a seis meses antes do fim do contrato que se pretende renovar. Caso este prazo não seja observado, o locatário, muito embora preencha os requisitos descritos no artigo 51 da Lei de Locação, não poderá pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação contratual. 

Por fim, ainda que não seja uma exigência da lei, recomenda-se que o contrato de locação comercial seja também devidamente averbado na matrícula do imóvel, garantido assim a publicidade da relação locatícia para o adquirente da propriedade. 

*Texto por Carolina Kantek
*Edição por Luiza Guimarães